Definición de zonificación

¿Qué es la zonificación?

La zonificación se refiere a las leyes o reglamentos municipales o locales que regulan cómo se pueden o no usar los bienes inmuebles en ciertas áreas geográficas. Por ejemplo, las leyes de zonificación pueden restringir el uso comercial o industrial de la tierra para evitar la construcción de empresas petroleras, manufactureras u otros tipos de negocios en vecindarios residenciales.

Estas leyes pueden ser enmendadas o suspendidas si la construcción de la instalación contribuirá al progreso económico de la comunidad.

Conclusiones clave

  • La zonificación permite a los gobiernos locales regular qué áreas bajo su jurisdicción pueden tener bienes inmuebles o terrenos utilizados para ciertos fines.
  • Ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen instalaciones residenciales, comerciales, agrícolas, industriales u hotel/hotel, entre otras designaciones más específicas.
  • Los gobiernos locales pueden cambiar las leyes de zonificación siempre que estén sujetas a los estatutos estatales y federales, y un terreno específico puede cambiarse a zonas en una base de revisión.

Cómo funciona la zonificación

La zonificación describe qué tipos de desarrollo y uso operativo de la tierra están permitidos en esta área. Municipios buscan dividir distritos y barrios de acuerdo al plan maestro. Esto se puede hacer para promover el desarrollo económico, controlar el flujo de tráfico, gestionar los niveles de ruido, reservar viviendas para los residentes y proteger ciertos recursos.

Ejemplos de clasificaciones de zonificación incluyen industrial, industria ligera, comercial, comercial ligera, agrícola, viviendas unifamiliares, viviendas en apartamentos y escuelas.

Las autoridades locales pueden prohibir el uso de bienes inmuebles residenciales con fines comerciales, de modo que las actividades comerciales se limiten a ciertas partes de la ciudad. Dicha zonificación puede generar conflictos si los residentes cuestionan el uso previsto.

Las leyes de zonificación también pueden regular los detalles de construcción en áreas específicas. Por ejemplo, la zonificación puede limitar la altura máxima de los edificios en un área determinada, independientemente del tipo de construcción permitido. Los edificios residenciales u oficinas de varios pisos pueden estar prohibidos en ciertos sitios a través de la zonificación, independientemente de si los edificios cumplen con la ley.

La presencia de restricciones de zonificación puede afectar los precios al comprar una propiedad. La propiedad se puede vender con un recargo dependiendo del número de restricciones establecidas por el municipio.

En 1926, la Corte Suprema dictaminó que las ordenanzas de zonificación correctamente redactadas eran un ejercicio genuino del poder estatal. La zonificación se convirtió en la Corte Suprema constitucional de los Estados Unidos como resultado del caso Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365, 395 (1926).

Teoría de la zonificación económica

De acuerdo con el teorema del premio Nobel de economía Ronald Coase, en ausencia de costos de transacción, los problemas y disputas sobre el uso de la tierra y el desarrollo podrían resolverse de manera óptima sin regulación gubernamental. De acuerdo con el teorema de Coase, cómo se debe usar un terreno y qué actividades se deben permitir simplemente se pueden discutir entre los participantes para lograr un resultado rentable.

El teorema de Coase ilustra por qué en el mundo real, donde están involucrados los costos de transacción y las barreras improbables para la negociación de las partes interesadas, las reglas de uso de la tierra, como la zonificación y otras decisiones impuestas por el gobierno, son la norma.

Crítica de la ley de zonificación

Los críticos de las leyes de zonificación argumentan que tales prácticas crean y perpetúan las desigualdades en la calidad de vida entre los grupos socioeconómicos.

Por ejemplo, un municipio puede mantener leyes de zonificación que restringen el desarrollo de la industria pesada y la construcción comercial a terrenos adyacentes a vecindarios de bajos ingresos. Las consecuencias de tal política permitirán que las zonas más prósperas de la ciudad eviten el ruido y la contaminación.

Consideraciones Especiales

Las enmiendas a las leyes de zonificación son posibles incluso sin la derogación completa de la legislación existente. El desarrollador o dueño de la propiedad puede solicitar desviaciones que permitirán ciertas excepciones a las reglas de zonificación. Esto permitirá que la propiedad se use de formas que normalmente no están permitidas; por ejemplo, el propietario de un negocio en el hogar puede solicitar una excepción para permitir que continúe la operación.

A los solicitantes de la desviación se les puede solicitar que expliquen por qué esta desviación es necesaria y cómo el cambio no dará como resultado violaciones significativas o daños a la sociedad.

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