préstamo gigante

¿Qué es un gran crédito?

Un préstamo grande, también conocido como hipoteca enorme, es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). A diferencia de una hipoteca regular, Fannie Mae o Freddie Mac no pueden comprar, garantizar o titularizar un préstamo enorme. Diseñadas para financiar propiedades inmobiliarias y casas de lujo en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos, las hipotecas gigantes tienen requisitos de seguro únicos e implicaciones fiscales. Estos tipos de hipotecas han ganado popularidad a medida que el mercado inmobiliario continúa recuperándose después de la Gran Recesión.

El costo de una hipoteca gigante varía según el estado e incluso el condado. La FHFA establece anualmente el tamaño del límite de préstamo apropiado para diferentes áreas. El límite de 2022 se fijó en $647.200 para la mayor parte del país. Este fue un aumento de $ 98,950 en comparación con el límite de 2021 de $ 548,250. Para los condados que tienen precios de vivienda más altos, el límite base se establece en $970,800 o 150% de $647,200.

La FHFA tiene un conjunto diferente de disposiciones para áreas fuera de los Estados Unidos continentales para calcular el límite de préstamo. Como resultado, el límite base para grandes préstamos en Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de EE. UU. a partir de 2022 también es de $ 970,800. Esta cantidad puede ser aún mayor en los condados con precios de vivienda más altos.

Conclusiones clave

  • Un préstamo grande es un tipo de financiamiento que excede los límites establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y no puede ser comprado, garantizado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac.
  • Los propietarios de viviendas deben estar sujetos a requisitos de préstamo más estrictos que aquellos que solicitan un préstamo regular.
  • La aprobación requiere un puntaje crediticio estelar y una relación deuda-ingreso muy baja.
  • El año promedio anual de una hipoteca grande suele ser el mismo que el de una hipoteca regular, mientras que los primeros pagos son aproximadamente del 10 % al 15 % del precio total de compra.

Cómo funciona el préstamo jumbo

Si tiene como objetivo una casa que cuesta alrededor de medio millón de dólares o más, y no tiene tanto en su cuenta bancaria, probablemente necesitará una gran hipoteca. Y si intenta obtenerlo, enfrentará requisitos de crédito mucho más estrictos que los propietarios de viviendas que solicitan un préstamo regular. Esto se debe a que los préstamos grandes conllevan más riesgo crediticio para el prestamista, ya que no hay garantías de Fannie Mae o Freddie Mac. También hay más riesgo porque hay más dinero involucrado.

Al igual que las hipotecas tradicionales, los requisitos mínimos para jumbo se han ido ajustando desde 2008. Para obtener la aprobación, necesitará un puntaje de crédito estelar (700 o más) y una relación deuda-ingreso (DTI) muy baja. El DTI debe ser inferior al 43% y preferiblemente más cercano al 36%. Aunque son hipotecas inapropiadas, aún deben cumplir con las pautas de la Agencia de Protección Financiera del Consumidor como una “hipoteca calificada”, un sistema de préstamos con términos y condiciones estándar, como 43% DTI.

Deberá demostrar que tiene efectivo disponible para cubrir los pagos, que probablemente sean muy altos si opta por una hipoteca de tasa fija estándar durante 30 años. Los niveles de ingresos específicos y las reservas dependen del tamaño del préstamo total, pero todos los prestatarios necesitan informes de pago de 30 días y formularios de impuestos W2 de hace dos años. Si trabaja por cuenta propia, los requisitos de ingresos son mayores: dos años de declaraciones de impuestos y al menos 60 días de estados de cuenta bancarios al día. El prestatario también necesita prueba de activos líquidos para calificar y reservas de efectivo equivalentes a seis meses de pagos de hipoteca. Y todos los solicitantes deben proporcionar la documentación adecuada sobre todos los demás préstamos y prueba de propiedad de activos ilíquidos (como otros bienes inmuebles).

Tasas de préstamo jumbo

Si bien las grandes hipotecas generaron tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales, la brecha se ha reducido en los últimos años. Hoy en día, la tasa de interés anual promedio (APR) para una hipoteca gigante a menudo corresponde a una hipoteca regular y, en algunos casos, es más baja. A partir del 1 de enero de 2022, Wells Fargo, por ejemplo, cobró un precio anual de 3360 % en un préstamo de tasa fija a 30 años y de 3,065 % en el mismo plazo en un préstamo gigante.

Aunque las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden manejarlos, los préstamos grandes a menudo son titulizados por otras instituciones financieras; debido a que estos valores conllevan más riesgo, se negocian con una prima de rendimiento en comparación con las hipotecas titulizadas convencionales. Sin embargo, este diferencial disminuyó junto con la tasa de interés de los préstamos mismos.

Pago inicial del préstamo Jumbo

Afortunadamente, los requisitos de pago inicial se han relajado durante el mismo período de tiempo. En el pasado, los grandes prestamistas hipotecarios a menudo requerían que los compradores de vivienda contribuyeran con el 30 % del costo de comprar una casa (en comparación con el 20 % de una hipoteca normal). Ahora esta cifra se ha reducido en un 10-15%. Al igual que con cualquier hipoteca, un pago inicial más alto puede tener una variedad de beneficios, incluso para evitar el costo del seguro privado, los prestamistas hipotecarios requieren pagos iniciales inferiores al 20%.

¿Quién debe tomar gran crédito?

La cantidad que puede terminar pidiendo prestado depende, por supuesto, de sus activos, su puntaje crediticio y el valor de la propiedad que desea comprar. Estas hipotecas se consideran las más adecuadas para el segmento de personas de altos ingresos que ganan entre $ 250.000 y $ 500.000 por año. Este segmento se conoce como HENRY, abreviatura de High Wage, Until Rich. En esencia, se trata de personas que suelen ganar mucho dinero, pero que aún no han acumulado millones de dinero extra u otros activos.

Si bien es posible que una persona en el segmento HENRY no haya acumulado una fortuna para comprar una casa nueva cara en efectivo, estas personas de altos ingresos tienden a tener mejores puntajes crediticios e historiales crediticios más profundos que el comprador de vivienda promedio que busca una hipoteca regular. menor cantidad También tienden a tener cuentas de jubilación más sólidas. A menudo han contribuido durante un período de tiempo más largo que las personas de bajos ingresos.

No espere grandes exenciones de impuestos en grandes créditos. El límite de interés hipotecario se limita a $ 750.000 para deuda hipotecaria nueva.

Estos son los únicos individuos a cuyas instituciones les gusta suscribirse a productos a largo plazo, en parte porque a menudo necesitan servicios adicionales de administración de capital. Además, sería más práctico para el banco gestionar una sola hipoteca de 2 millones de dólares que 10 préstamos de 200.000 dólares cada uno.

Imagen de Sabrina Jiang © Think Smart 2020

Consideraciones especiales para préstamos jumbo

El hecho de que pueda calificar para uno de estos préstamos no significa que deba tomarlo. Ciertamente no debería hacerlo si espera que esto le brinde exenciones fiscales sustanciales, por ejemplo.

Probablemente sepa que puede deducir los intereses de la hipoteca que pagó cualquier año de sus impuestos, siempre que detalle sus deducciones. Pero probablemente nunca haya tenido que preocuparse por la restricción que impone el IRS sobre esta deducción, un límite que se redujo con la aprobación de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos. Cualquier persona que recibió una hipoteca el 14 de diciembre de 2017 o antes puede calcular intereses sobre la deuda de hasta $ 1 millón, que es el monto del límite anterior. Pero para las compras de vivienda realizadas después del 14 de diciembre de 2017, solo se pueden deducir intereses de hasta $750,000 sobre la deuda hipotecaria. Si su hipoteca es grande, no recibirá una deducción completa. Por ejemplo, si planea sacar una gran hipoteca de $ 2 millones con un interés de $ 80,000 al año, puede deducir solo $ 30,000 – intereses sobre los primeros $ 750,000 de su hipoteca. De hecho, obtiene exenciones fiscales de solo el 37,5% en su hipoteca.

Esto significa que usted tiene que pedir prestado y analizar cuidadosamente los números para averiguar lo que realmente puede pagar y qué beneficios fiscales recibirá. Debido al hecho de que las deducciones de impuestos estatales y locales están limitadas a $ 10,000 por año, debido a la misma factura de impuestos, ser propietario de una propiedad con impuestos altos también le costará más. Otra estrategia: compare las condiciones para ver si obtener un préstamo relevante más pequeño más un segundo préstamo, en lugar de un gran gigante, puede resultar mejor para sus finanzas a largo plazo.

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